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よくある質問

法人の活用による不動産オーナーの節税

賃貸物件のオーナーです。会社を作って節税する方法があると聞いたのですが、どのような方法でしょうか?

不動産管理会社を利用する方法があります。賃貸物件の管理を行う不動産管理会社を設立(オーナーが社長に就任)し、オーナーは毎月、不動産管理会社に「賃貸収入×一定割合()」の管理料を支払います。不動産管理会社から社長であるオーナーは役員報酬の支払いを受けます。

これにより、オーナー個人の不動産所得計算上、管理料が必要経費となる一方、社長であるオーナーが受ける役員報酬は給与所得の計算上、給与所得控除が引かれ、ここに節税メリットが生じます。

管理料を計算する上で、「一定割合」は、物件の規模や種類、管理業務の実態などから適正な割合を決める必要があります。

①、②により、オーナー個人の所得税・住民税計算上、780,000円必要経費が増え、節税効果が得られます。

相続税の物納

相続税には物納という制度があると聞きました。それならば、納税資金にこだわる必要はないような気がしますが?

物納にはいくつかの要件があります。納税者が自由に適用できる制度ではありませんので注意が必要です。

解説

相続税は、金銭での一括納付が原則ですが、次の要件を満たす場合には、納税者の申請により、物納が認められます。

  • 延納によっても金銭で納付することを困難とする事由があり、かつ、その納付を困難とする金額を限度としていること
  • 物納申請財産は、相続財産のうち、次に掲げる財産で、日本国内に所在するものであること

    第1順位  国債、地方債、不動産、船舶
    第2順位  社債、株式、証券投資信託又は貸付信託の受益証券
    第3順位  動産

    後順位の財産は、税務署長が特別の事情があると認める場合及び先順位の財産に適当な価額のものがない場合に限って物納に充てることができます。

  • 物納に充てることができる財産が、管理処分不適格財産に該当しないものであること及び物納劣後財産(例:休業中の会社の株式など)に該当する場合には、他に物納に充てるべき適当な財産がないこと
  • 管理処分不適格財産と物納劣後財産
    担保権の設定されている不動産など、管理処分するのに不適格とされる財産は管理処分不適格財産と呼ばれ、物納する財産に充てることができません。また、休業中の会社の株式などは物納劣後財産と呼ばれ、他に物納に充てる財産がない場合に限って物納が認められます。

  • 物納しようとする相続税の納期限又は納付すべき日(物納申請期限)までに、物納申請書に物納手続関係書類を添付して税務署長に提出すること

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