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「交換の特例」の活用

相続対策のために財産の組み替えを行うことがありますが、財産組み替えには、売買以外にも交換という方法が考えられます。交換は税金の計算上、譲渡とみなされますが、この交換について、一定の条件を満たすものには特例措置が認められています。

譲渡所得の特例(交換の特例)

土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする(譲渡に対して所得税がかからない)特例があり、これを交換の特例といいます。

この特例を適用するための要件は以下のとおりです。

  • 交換する双方の資産は、いずれも販売用の資産(棚卸資産)ではないこと。
  • 交換する双方の資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。(借地権は土地に含まれます。)
  • 交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。
  • 交換により取得する資産は、相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。
  • 交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。(土地の用途は宅地、田畑などに分けられます。)
  • 交換する双方の資産の時価の差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であること。ただし、相手方から金銭などの交換差金を受け取ったときは、その交換差金は所得税の課税対象になります。

事例

前提

  • (A+B+C+D:土地全体の評価額100)=(A+B:借地権の評価額70)+(C+D:底地の評価額30)
  • (A:借地権70×30%=21)と(D:底地30×70%=21)との等価交換であり、交換差金のやり取りはないものとします。
  • その他の交換の特例の適用要件は満たすものとします。

土地の交換

これにより、
(C+D:底地の評価額30)=(交換後の地主の持分E:30)
(A+B:借地権の評価額70)=(交換後の賃借人の持分F:70)
となり、双方の権利割合を交換前と変えずに、借地権関係を解消することができます。

特例の活用例(共有持分関係解消への応用)

上の[事例]の交換を「共有持分となっている土地」に応用することで、共有持分の一部を交換し、交換後、双方が100%所有する二筆の土地に分筆、というように共有持分を解消することもできます。

前提

  • (A+B+C+D:土地全体の評価額100)=(A+B:長男の持分70)+(C+D:次男の持分30)
  • (A:長男の持分70の30%=21)と(D:次男の持分30の70%=21)との等価交換であり、交換差金のやり取りはないものとします。
  • その他の交換の特例の適用要件は満たすものとします。

土地の交換

これにより、
(C+D:次男の持分30)=(交換後の次男の土地E:30)
(A+B:長男の持分70)=(交換後の長男の土地F:70)
となり、双方の所有割合を交換前と変えずに、その後、土地全体をEとFの二筆の土地に分筆すれば、共有持分関係を解消することができます。

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