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不動産オーナー様へ

アパート、マンションなどの収益不動産は、定期的な収入を生み、また、現金預金に比べて相続税法上の評価が大きく下がる、というメリットがあります。その一方、分割が難しい、換価(売却し現金に換えること)しにくい、という側面もあります。これらの特性をふまえて、不動産による収益獲得と将来の相続対策をバランスさせていく必要があります。

相続サポートセンターとちぎでは、相続税の試算、対策の立案からその実行のお手伝いまで丁寧にサポート致します。ぜひ、ご相談下さい。

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また、以下の各リンク先では、不動産の所有・売却・取得にまつわる税金やよくある質問について掲載しております。

不動産に関する税金

不動産の所有、また、相続対策に伴う不動産の売買には様々な税金が関係します。このページでは、不動産の売り手にかかる税金、買い手にかかる税金に分けて解説します。

不動産の売り手にかかる税金

①所得税及び住民税

不動産の売却による所得は、譲渡所得として、事業所得や給与所得などの所得とは分離して、所得税及び住民税(都道府県民税及び市区町村民税)を計算します。これを分離課税といいます。

また、譲渡所得は、売却した不動産の所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分され、税金の計算も別々に行います。

長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。

短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。

長期譲渡所得にかかる税額

長期譲渡所得にかかる税額

  • 譲渡価額とは、不動産の売却代金です。
  • 取得費とは、その不動産の購入代金や購入手数料などに、その後支出した改良費などを加えた額をいいます。なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、不動産の取得費が不明な時や取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費とすることができます。(概算取得費)
  • 譲渡費用とは、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代など、不動産を売るための費用をいいます。
  • 居住用不動産を売却した場合など一定の場合には、特別控除額を控除できます。
  • 長期譲渡所得にかかる税率は、所得税15.315%、住民税5%です。
短期譲渡所得にかかる税額

短期譲渡所得にかかる税額

  • 譲渡価額、取得費、譲渡費用、特別控除額の内容は、長期譲渡所得の場合と同じです。
  • 短期譲渡所得にかかる税率は、所得税30.63%、住民税9%です。

②国民健康保険料(税)、介護保険料、後期高齢者保険料

①の譲渡所得については、所得税・住民税の対象になるだけでなく、売却した年の翌年度の国民健康保険料(税)、第2号被保険者にかかる介護保険料、後期高齢者保険料それぞれの所得割額の対象となりますので、それぞれ翌年度の保険料が増える場合があります。

不動産の買い手にかかる税金

①登録免許税

不動産の売買に際して、所有権移転の登記を行う場合には、登録免許税がかかります。売買を原因とする所有権移転登記にかかる登録免許税の課税標準はその不動産の価額であり、税率は1,000分の20(※)です。

ただし、次の期間中の土地の売買については次のとおりとなります。

平成25年4月1日から平成31年3月31日まで…1,000分の15

②不動産取得税

取得原因、登記の有無、有償・無償の別などを問わず、不動産を取得した場合、都道府県税である不動産取得税がかかります。課税標準はその不動産の価額であり、平成30年3月31日までの取得にかかる税率は以下のとおりです。

  • 土地及び家屋(住宅) …3%
  • 家屋(住宅以外)    …4%

また、住宅用土地及び住宅に関しては一定の軽減措置があります。

③固定資産税及び都市計画税

毎年1月1日現在、不動産を所有している人に対して、固定資産税が、また、都市計画区域のうち市街化区域内に所在する不動産に限り都市計画税が、それぞれ課税されます。課税標準はそれぞれ、その不動産の価額であり、税率は以下のとおりです。

  • 固定資産税 …1.4%
  • 都市計画税 …0.3%

また、住宅用地など一定の不動産に関しては軽減措置があります。

④国民健康保険料(税)、介護保険料

国民健康保険料(税)、介護保険料の計算上、資産割という基準を採用している市区町村にお住まいの場合、③の固定資産税に連動して国民健康保険料(税)や介護保険料の額が増える場合があります。

なお、「Ⅱ 不動産の買い手にかかる税金」において、「不動産の価額」とは、実際の売買価格ではなく、各市区町村の固定資産課税台帳に登録されている価格をいいます。また、このページで掲げている不動産取得税、固定資産税及び都市計画税の税率は標準税率であり、各都道府県、市区町村により税率が若干異なる場合がありますので、ご注意ください。

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